柴  强

中国房地产估价师与

房地产经纪人学会会长

❖各尽所能付诸行动，助力住房租赁发展

致辞摘要：（1）中房学正式成为我国住房租赁行业的全国性自律管理组织以来，围绕团聚行业力量、开展行业宣传、搭建交流平台、积极支持基础研究、发挥桥梁纽带作用、参与行业立法、积极建言献策、编制标准规范、发布相关提示以及建立行业自律管理体系等十个方面开展工作，并积极探索开展住房租赁企业资信评级，推动住房租赁从业人员职业化、专业化。（2）本次中国住房租赁发展论坛以“最佳实践总结与分享”为主题，目的是希望有关住房租赁企业、专家学者、行业组织、城市政府部门把多年来在住房租赁方面所做的工作，特别是在利用集体经营性建设用地、新供应国有建设用地、存量闲置和低效利用的土地和房屋新建、改建、改造租赁住房，以及在住房租赁相关融资、模式创新、防范化解风险等多个方面，积累的成功经验、遇到的困难及其有效应对措施，归纳总结出来，相互学习借鉴，共同推进我国住房租赁行业更好发展。

杨海英

中国建设报社社长

致辞摘要：（1）目前，我国已建成了世界上最大的住房保障体系，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系加快建立，保障性租赁住房供给持续扩大。（2）“十四五”期间，住房和城乡建设部将进一步增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。行业要抓住政策机遇，不断提升自身发展实力。（3）长期以来，中国建设报社为住房租赁事业健康发展鼓与呼，以实际行动为培育和发展住房租赁市场营造良好的舆论氛围。中国建设报社将与大家共同就党中央总体部署落地“最后一公里”过程中的难点痛点，政策要求和企业发展的结合点、市场需求和群众呼声的着力点深度研判，理性分析，共同推动公共政策的改革创新，使住房租赁行业行稳致远。

王  燊

建信住房服务有限责任公司董事长

致辞摘要：（1）建设银行自2017年8月实施住房租赁战略以来，始终贯彻落实“房住不炒”精神要求，坚持“以人民为中心”，紧紧围绕“多主体供给、多渠道保障、租购并举制度建设”，以新金融方式，将住房租赁连接传统金融业务，促进多元场景融合，立足长租探索形成了一套“平台+金融+主体+住房租赁产品和服务”的建行方案。（2）建信住房努力打造住房租赁综合服务平台，为市场主体提供住房租赁全链路、全场景线上交易服务。一是通过CCB建融家园平台为市场房源供给方和需求方提供住房租赁服务；二是结合城市更新，激活闲置房源，打造CCB建融家园长租社区、城中村新居；三是为政府提供公租房受托运营服务，积极推进保租房项目，初步形成公司保障性租赁住房服务模式；四是积极整合资源共建产业联盟，接入家居、家政、社区等外部场景；五是在行业主管部门推动下，加大收储符合“商改租、工改租”条件的存量房源，探索住房租赁企业股权转让REITs试点，加快推进保障性租赁住房公募REITs落地。

张  峥

北京大学光华管理学院

副院长、教授

❖发展长租房市场的两个重要问题

观点摘要：（1）发展长租房有利于满足新市民和青年人长期租住需要，提升租房群体的租住体验，推动形成稳定的租赁关系，是进一步依法治理和规范租赁市场的基础。租赁住房的长期供给是驱动改善出租房源品质的前提条件。（2）REITs是匹配集中式租赁住房发展的必备的金融工具。现有基础设施REITs试点的框架下发展保障性租赁住房REITs面临三个挑战。一是资产范围和可转让属性缺乏指导性规范；二是底层资产重组发行和运营环节税负较高；三是融资成本较高和租金回报较低。因此，未来需要明确保障性租赁住房REITs的资产认定标准和流程，构建合理的税收制度、合理稳定的补贴机制以及租金调整机制。（3）分散式长租房是盘活存量住房、增加长租房供给、缓解职住分离的重要途径。中资产经营模式在盘活存量房源，规模化提供长租房过程中发挥积极作用，同时存在过高的租金增速将抑制房东的长期出租意愿等挑战。监管部门应维护市场竞争环境，避免企业恶意竞争获取房源，防止住房租赁企业过度金融化，促进市场形成租金稳定的合理预期。

陈新政

武汉市住房保障和房屋管理局副局长

❖科学施策  多措并举  推进武汉住房租赁市场高质量发展

观点摘要：武汉市推动住房租赁市场发展经验主要有：（1）深入研究、科学制定政策措施。（2）政策引导，积极培育市场主体。包括大力发展国企引领作用；壮大住房租赁专业机构，引导民营企业、混合所有制企业积极参与住房租赁建设与运营；鼓励有租赁房源的社会企业参与，并引导企业优势互补。（3）“六个一批”，多渠道筹集租赁房源，即推进国有土地上新建一批，在租赁住房试点的集体土地上建设一批，在工业园区中集中建设一批，利用闲置的商业办公用房改建一批，将闲置的住房转换一批，利用租赁专业机构和房地产经纪机构将存量房源盘活一批。（4）加强监管，整顿规范租赁市场。（5）推进政银合作，搭建租赁服务平台。（6）行业组织参与，发挥行业自律作用。2017年武汉市房地产经纪协会成立了住房租赁专委会，完善了行业自律机制，发挥了行业协会桥梁纽带作用。

周以升

高和资本执行合伙人

❖社会资本助力住房租赁发展

观点摘要：（1）社会资本参与租赁住房的领域包括保障性租赁住房和市场化租赁住房。（2）社会资本参与租赁住房存在行业定位问题、收益率低、金融支持不够和合规性弱等四大问题，部分问题正缓解。租赁住房特别是保障性租赁住房的收益率低，经营不确定性大以及租赁住房退出难度较大，退出价格不确定等问题需重点关注。（3）租赁住房的资本生态分为债务融资生态和股本融资生态，后者是根本的驱动因素。社会资本投资标的选择包括集体用地、企事业单位闲置土地、非改保、产业园区配套用地、专项租赁用地等五种潜在标的，其中确权最清晰的是非改保和专项租赁用地。社会资本参与阶段包括土地、在建工程、非改居（现房）、运营长租房四个阶段，目前大部分城市在建工程非改保的边界不清晰，需要在资本介入前，缓释保租房认定的不确定性。

严  荣

上海市房地产科学研究院院长、研究员

❖健全长租房政策体系

观点摘要：（1）长租房是我国住房租赁体系的“定盘星”。长租房具有规模化、标准化、规范化的特征，能够在规划选址、房型设计、租金定价、租赁合约、服务管理方面为整个住房租赁行业的发展设定标杆和准则。（2）当前长租房发展的瓶颈在于政策体系不够健全，主要表现在以下三个方面：一是涵义广泛，定位不清，二是各自发力，合力不强，三是场景多元，集成不足。（3）完善长租房政策体系要找准重点和难点，一是明确长租房的“定盘星”地位，在经营服务的规范性、租赁关系的稳定性、租金价格的合理性和市场的有序性等方面形成标杆，二是聚焦长租房政策体系短板，抓住一个牛鼻子，让越来越多的长租房项目能够实现盈利，三是梳理典型案例，为政策集成找到应用场景。

卢华翔

中国城市规划设计研究院住房与住区研究所所长

❖城市保障性租赁住房需求分析

观点摘要：（1）利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房是降低居住成本的重要途径，发展保障性租赁住房是增强人才吸引力、提升城市竞争力，建设青年发展型城市的重要抓手。（2）保障性租赁住房的发展战略：发展定位为统筹衔接、优化供给，供给方式为增存并重、分类施策，供给原则为尽力而为、量力而行，布局策略为供需匹配、职住平衡。（3）结合衢州市情况，保租房的需求对象包括新就业大学生、产业园区外来务工人员、基本公共服务人员三类重点人群，分别测算保租房最大潜在需求。（4）保租房供给目标的确定需与政府的保障能力相适应，参考其他城市，并考虑与商品住房市场的良性互动。（5）针对保租房的重点供给群体及差异化需求特征，应分类分区供应，实现供需精准匹配。

陈  杰

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长

上海交通大学国际与公共事务学院公共经济与社会政策系长聘教授

❖保障性租赁住房发展的战略与策略

观点摘要：（1）保障性租赁住房是对新市民和青年人的一种社会投资，早投入早收益，是共同富裕的需要。保障性租赁住房超越托底式住房保障，走向发展式住房保障。（2）保障性租赁住房发展难点：一是面对群体规模较大，需求较大，但支付力较低，二是企业经营成本不低，包括筹地难，优质地块难以落实，闲置用地难以转化；筹房难，优质存量房产难以转化，或价格太高；筹资难，难以抵押土地房产以获得融资，期限错配；经营难，租金管制和租客限定的双重限制，企业难以经营。（3）保障性租赁住房发展的对策建议：保障性租赁住房的建设要跟城市更新、新城建设联系在一起，加快存量的改造、改建，基本原则是“肥瘦搭配”，“抽肥补瘦”，将收益率较好的项目与收益率较差的项目，捆绑式给企业；同一个项目也可以考虑客户“混搭”、价格“混搭”；大力发展保障性租赁社区，租购同权不可或缺。

伍 艳

合肥市住房租赁协会

秘书长

❖安居圆梦

——合肥市住房租赁成果实践与分享

观点摘要：（1）合肥市住房租赁试点的亮点：建立健全机构，成立住房租赁试点工作领导小组，出台《合肥市住房租赁企业信用信息管理办法》等系列政策，研发上线政府租赁平台，健全数据监测与分析机制，建立全市住房租赁企业诚信信息管理系统。（2）合肥市多渠道筹集，全方位扶持，加快保障性租赁住房建设。筹集方式有国有土地、集体建设用地、园区配套用地新建，企事业单位存量闲置土地自建和非住宅改建等五种方式。扶持措施包括放宽规划条件，压降建设成本，减轻租赁企业融资成本，优化审批程序，规范集体用地上市流程等。（3）合肥市规范住房租赁市场与自律管理经验：一是多措并举、联合监管，实施网格化管理与负面清单管理。二是实施住房租赁企业信用考评，引导行业规范发展。三是开展年度专项集中检查。四是加强与媒体合作交流与宣传，稳定市场预期。五是加强行业自律管理，协助主管部门做好市场监管，防范市场风险。